Знак за продају постављен је испред куће у Сакраменту, Калифорнија, 2022.
Рицх Педронцелли/АП
сакрити натпис
пребаци наслов
Рицх Педронцелли/АП
Да ли сте купили своју кућу током година пандемије? Честитамо, постоји велика шанса да имате јефтину хипотеку. Можда испод 3% — око половине данашњег просека за 30-годишњу фиксну хипотеку.
За потенцијалне купце који су пропустили тај златни прозор, може се осећати као да су изгубили прилику да приуште кућу.
Али испоставило се да постоји начин да се врати сат на тржишту некретнина: то се зове хипотека која се може претпоставити. Ова врста преноса омогућава купцу куће да преузме хипотеку продавца, а са њом и њихову стару — много нижу — стопу хипотеке. Купац добија приступачнију кућу. Продавац добија маркетиншки поен који може довести до више понуда, а можда чак и до веће продајне цене. И затегнуто тржиште некретнина постаје мало лабавије, захваљујући повећању продаје кућа.
Око 6 милиона домова у САД има хипотеку и каматну стопу испод 5%, према процени компаније Ассуме Лист, која помаже купцима да пронађу ове домове за продају и да се крећу у процесу куповине.
Али постоје нека упозорења. Прво, не испуњавају се све хипотеке за ову врсту преноса — а чак и када то раде, купци и продавци то не схватају увек. Друго, процес може бити дуготрајан и захтевати значајну уплату готовине.
Продавци ретко схватају да имају претпостављену хипотеку
Док већина конвенционалних хипотека није претпостављена, хипотеке које подржава влада јесте. То укључује ВА зајмове, или оне одобрене преко Одељења за борачка питања, што значи да су често повезани са домовима у власништву ветеринара. ФХА кредити од Федералне стамбене управе, који често иду купцима који први пут купују кућу без тоне готовине, такође се могу пренети. Абоут 18% од нових хипотека издатих 2020. били су ВА и ФХА кредити.
Али мали број тих власника кућа схвата да имају опцију да пренесу хипотеку – а не знају ни њихови потенцијални купци.
„Људи једноставно нису били свесни да постоји прилика да уштеде буквално десетине, понекад и стотине хиљада долара“, каже Џери Девлин, оснивач компаније Ассуме Лоанс, нове врсте компаније за некретнине која помаже купцима и продавцима да изврше ове трансфере.
Компаније попут његове су се појавиле да раде на хипотекама. Неки нуде своје веб странице на којима купци могу да траже огласе за куће који нуде претпостављене хипотеке, као што је конкурент Роам, који користи АИ да их идентификује.
Недавна претрага на Роам оф хомес у Хјустону, Тексас, показала је 433 огласа са хипотеком и стопом од 3% или нижом. Претрага на Зиллов-у, која се ослања на то да продавац сам пријави да ли се хипотека може пренети, открила је само три.
„Често, први пут да продавац чује да има хипотеку која се може претпоставити је од купца са Роам-ом“, каже Раунак Сингх, оснивач и извршни директор Роам-а.
Хипотекарне компаније немају разлога да олакшају процес
Упркос уштеди, овакав пренос хипотеке је реткост. Један од највећих изазова је колико дуго процес може да се одужи.
По закону, компаније за пружање хипотекарних кредита имају 45 дана да процене кредитну способност купца да би одобриле пренос. Реалност је да то може да потраје месецима, каже Крег О’Бојл, председник Ассумптион Солутионс, још једне компаније која помаже купцима и продавцима да пренесу хипотеке.
ФХА дозвољава сервисерима да наплаћују до 1.800 долара накнаде, али ове компаније могу зарадити много више новца тако што ће покренути нови зајам по данашњој вишој стопи уместо да преносе старији по нижој стопи, каже О’Бојл.
„Ако зајмодавац може да се ослободи стопе од 2,5% и позајми новац по 6,5%, мислим да би то радије урадио“, каже он.
У замену за накнаду, компаније као што је Ассумптион Солутионс помажу да се убрза тај процес, на пример притиском на сервисера да испуни тај захтев од 45 дана.
Брендан Бурроугхс, возач угоститељских објеката, обратио се компанији Ассуме Лоанс након што је заглавио покушавајући да преузме хипотеку за четворособан на Флориди са стопом од 2,5%. Рекао је да му је кредитни службеник из његове хипотекарне компаније, господин Купер, рекао да је 1.500 људи испред њега којима је потребна помоћ око хипотека, тако да ће морати да сачека. Онда месец дана није ништа чуо од сервисера.
Када се пожалио на то у посту на Реддиту, коментатори су рекли да треба да очекује да ће чекати још месецима. Али када се пријавио за Ассуме Лоанс, каже, његов сервисер га је назвао за три дана.
„Био сам гурнут са места број 1.500 на број 1“, каже Бароуз.
У изјави послатој е-поштом НПР-у, портпарол хипотекарне компаније Мр. Цоопер одбио је Бароузову тврдњу да је његов случај померен због умешаности компаније Ассуме Лоанс. Уместо тога, тврдили су да је Бароузов трансфер одговарао временским оквирима индустрије и да је рад са Ассуме Лоанс-ом значио да су му „наплаћене непотребне накнаде за услуге које власници кућа могу сами да заврше бесплатно“.
Претпостављене хипотеке често захтевају шестоцифрену уплату
Други велики изазов са преносом хипотеке је тај што су цене кућа порасле 54% од јануара 2020. Дакле, оригинална хипотека направљена када је становање било јефтиније данас више неће покривати цену исте куће.
На купцу је да надокнади разлику. А то може значити огромну уплату.
Замислите кућу која је продата за 500.000 долара 2021., а данас се продаје за 700.000 долара. Само то је разлика од 200.000 долара.
А то чак и не узима у обзир колико је хипотека већ отплаћена кроз месечне уплате садашњег власника и њихову оригиналну уплату. То може да произведе још већи јаз између вредности постојеће хипотеке и онога што нови купац мора да плати.
Купац би могао да добије секундарни кредит, али до њега је тешко доћи, поготово за тако велику цифру. И често имају високе камате. Уместо тога, купац често покрива ову празнину готовинским авансом.
То је тешко за многе купце, каже Лаурие Гоодман, оснивач Центра за стамбену финансијску политику при Урбан Институтеу. Ако је идеја да се ослободе почетнички домови за младе породице, каже она, они су „последњи људи који могу доћи до додатних 200.000 долара у готовини“.
Бурроугхс је имао среће. Требало му је учешће од 105.000 долара за дом на Флориди који је желео. Али био је у могућности да то покрије због неких раних улагања у акције Тесле и Нвидије.
Данас је његова хипотека знатно нижа од стопе његовог колеге, који плаћа 3.200 долара месечно за кућу сличног модела. „Моја хипотека је буквално упола мање“, каже Бароуз.
Без претпостављене хипотеке, каже Бароуз, вероватно би и даље живео са својим тазбином и још увек би сурфовао у потрази за домом на Зилоу.
Начин да се откључа тржиште некретнина
Купци први пут суочавају се са затегнутим тржиштем некретнина. Многи власници почетних кућа нису вољни да продају и пређу на веће некретнине, чак и ако су њихове породице прерасле своје домове, јер би изгубили ниску стопу хипотеке. Стопа стамбеног промета у САД је близу а 25-годишњи минимум.
У недавном папирГроундворк Цоллаборативе, левичарски истраживачки центар, тврди да ће омогућавање конвенционалних хипотека помоћи да се олабави застој на тржишту некретнина.
Такође се залаже за то да се „преносне“ хипотеке постану опција, у којој продавац може понети своју постојећу хипотеку и њену ниску стопу са собом у свој нови дом.
„Дугорочно, узрок неприуштивости стамбеног простора у Сједињеним Државама је то што немамо довољно стамбених јединица. Али не можете пуцнути прстима и изградити 3 милиона нових домова преко ноћи“, каже Бхарат Рамамурти, коаутор листа и бивши заменик директора Националног економског савета Беле куће под Бајденовом администрацијом. „Ова врста политике вам даје шансу да то решите у кратком року.
У новембру, директор Федералне агенције за финансирање домова Билл Пулте објављено на Кс да су Фанние Мае и Фреддие Мац, који гарантују хипотеке и пакују их за инвеститоре, разматрали могућност преузимања хипотека.
Али Гудман, из Урбанистичког института, не мисли да хипотеке које се претпостављају могу учинити много за откључавање стамбеног тржишта. Капара је превелика препрека, посебно за оне који први пут купују кућу, сматра она.
„Можете добити добар посао ако имате много новца за одлагање“, каже Гудман. „Проблем је што нема много људи који то могу да ураде.
Неки купци су и даље спремни да плате унапред за ниску стопу
2025. године, агент за некретнине Чарлс Џонсон је искористио хипотеку да купи дуплекс у Минеаполису који иначе не би могао да приушти. Добио га је за камату испод 3%.
Али Џонсон ретко говори својим клијентима о претпостављеним хипотекама јер то за већину њих није реална опција. Не само да им је потребно много новца и стрпљења, већ купци не могу бити избирљиви, јер тако мали број домова испуњава услове.
„То би било као мамац и замена“, рекао је Џонсон. „Ја сам велики заговорник тога, али је тако уско. Једноставно не желим да манипулишем људима.“
Али Мајкл Лорино, оснивач и извршни директор компаније Ассуме Лист, рекао је да је доста купаца ионако спремно да то уради. Рекао је да је лично помогао клијентима да се снађу у око 40 претпоставки у последње три године и да је помогао у стотинама других трансфера. За купце који то могу да натерају да функционише, вреди муке због прилике да поново отворе тај златни прозор времена када су цене биле много ниже.
„Идите питајте купца куће да ли жели да уштеди новац на куповини куће, зар не? Сто посто купаца то жели да уради“, рекао је Лорино. „Потражња не мањка.
