Поглед из ваздуха на стамбене куће у Ранчо Кукамонги, Калифорнија, 17. септ.
Марио Тама/Гетти Имагес
сакрити натпис
пребаци наслов
Марио Тама/Гетти Имагес
Питамо читаоце и слушаоце за њихова питања о свим стварима у власништву и издавању. Данас одговарамо на један од њих. Пошаљите своје питање испод.
Са 69 година, Норман Шенк се спрема да се повуче. Он и његова супруга Лори Шенк (67) живе у предграђу Детроита и надају се да ће се преселити у централни Охајо како би били ближе својим унуцима.
Отприлике две деценије у Мичигену су изнајмљивали стан. Али у овом новом поглављу свог живота, они се суочавају са огромном одлуком: да ли ће уложити велики део своје пензије да би купили кућу на новој локацији или ће наставити да изнајмљују?
„То је веома застрашујуће питање, а компликовано је када израчунате“, каже Норман. Једна од ствари у којима је уживао у изнајмљивању је, каже, „покошена трава, уклоњен снег и све те ствари се брину за нас“.
Али Лори напомиње да су обе њихове мајке живеле у 90-им годинама. Одлучна је да купи, а не изнајми, имајући у виду да ће живети довољно дуго да отплате кућу. „А онда имате инвестицију која би могла бити нешто за унуке“, каже Норман.
Логика његове жене изгледа здрава, каже Норман. И волео би да поново има башту. Али лопатама снега? „То није тако привлачно.“
Колико је престаро за хипотеку?
Многи старији Американци се суочавају са овим тешким питањима – и, нажалост, одговори нису тако јасни. У неким случајевима, предлог је пресељење из њиховог постојећег дома у мањи или у заједницу само за старије особе. У другим, као што су Шенкови, ради се о селидби да буде са децом и унуцима.
„Чуо сам ово често: „Овде смо 20 или 30 година и спремни смо да се вратимо кући и будемо ближе породици“, каже Бен Грејем, агент за некретнине из Аризоне који је специјализован за рад са старијим особама.
Узимање хипотеке на 15 или 30 година у вашим 50-им или 60-им је „велика пилула за прогутање“, признаје он. „Бићу искрен са вама: многи моји купци плаћају готовином“, каже он. „Они нису купци први пут – они користе капитал или уштеђевину.“
Ипак, Грејем каже да би „радије неко имао кућу под 30-годишњом хипотеком, изградио капитал и имао мир, него да уопште не поседује кућу“.
Марти Стивенс-Хибнер, стручњак за више управљање покретима и водитељ подкаста Како преместити своју маму (и даље разговарати после)слаже се. „Имати 50 или 60 година не би требало да искључује власништво над кућом – статистички, још увек има времена да се изгради значајна правичност“, каже она. Међутим, примећује она, људи који први пут купују касније у животу суочавају се са више препрека него што власници кућа смањују број запослених, чије кредите зајмодавци генерално лакше одобравају.
Без обзира на то, они са фиксним приходима имају уску маргину грешке, а квалификовање за хипотеку на приход од пензије може бити тешко. Правно гледано, Закон о праведном становању анд тхе Закон о једнаким кредитним могућностима забранити дискриминацију подносилаца захтева за кредит на основу заштићених карактеристика као што је старост. Међутим, зајмодавци може правно размотрити стабилност прихода и друге факторе који би могли бити индиректно повезани са годинама.
Постоје и порези које треба узети у обзир, каже Јое Сцхмитз Јр., извршни директор Пеак Ретиремент Планнинг у Колумбусу, Охајо. Повлачење великог паушалног износа за куповину куће биће опорезиво пензионисање и такође може имати велике импликације на ваше бенефиције социјалног осигурања и Медицаре, каже он.
Шмиц такође каже да је важно упоредити где се креће тржиште некретнина са стопом приноса коју бисте могли да добијете од других врста инвестиција. „Историјски гледано, [the stock market] направио 7% до 12% у просеку године, али је веома променљив“, каже он.
Посебно за старије појединце, боље је то упоредити са заштићеним типом улагања са гарантованим повратом, као што су сертификати о депозиту или тржишта новца, каже он.
Да ли би вам било боље са лепим станом?
Наравно, друга опција је изнајмљивање. А то је можда најбоља опција за неке, каже Џенифер Фелтон, која је власник адвокатске фирме за некретнине у јужној Калифорнији.
Да ли би требало да узмете 30-годишњу хипотеку са 70 година? Можда не, сугерише она. „Ако нећу бити тамо пет година или више, куповина куће вероватно није добра одлука“, каже Фелтон. „Само плаћате зајмодавцу много новца“ и стварате мало или ништа на путу капитала.
У том случају би вам било боље да добијете леп стан, каже она. Наравно, уз ово иде више неизвесности — повећање станарине за разлику од предвидљиве месечне исплате хипотеке. А ако станодавац одлучи да прода имовину, то би могло да промени ствари када највише желите стабилност.
Старији пар лута мочварама Вакодахатчи 2024. у Делреј Бичу на Флориди.
Бруце Бенет/Гетти Имагес
сакрити натпис
пребаци наслов
Бруце Бенет/Гетти Имагес
За Шенкове, стављање великог дела њихове пензионе штедње у кућу може имати смисла као инвестиција. Али да ли ће то оставити довољно новца на располагању за будућност, укључујући и растуће медицинске трошкове који долазе са старењем? „Ради се о томе колико би некоме требало течности и које су његове пројектоване потребе“, каже Естхер Цлаусон, агент за некретнине са седиштем у Лос Анђелесу, који је такође специјализован за пружање услуга старијим особама. Постизање те равнотеже може бити изазов, каже она.
Планирање би могло бити компликовано пресељењем у другу државу, каже Цлаусон. „Питање је шта то тржиште ради? Која је снага тог тржишта где би могли да инвестирају и виде раст из године у годину и да се осећају добро због тих бројева?“
Шмиц каже да саветује клијенте да задрже три до пет година прихода у пензији као фонд за хитне случајеве. „Ако имају 500.000 долара и желе да живе у кући од 500.000 долара… не знам да ли је то најбоља одлука“, каже он. „Можда ће радије изнајмити и задржати тај новац на располагању.
Старији купци кућа такође се суочавају са истим изазовима као и било ко други на тржишту, каже Кенет Кософ, сертификовани специјалиста за планирање некретнина и право поверења. Оне мање, „почетне куће“ на једном нивоу које су у тако малој залихама подједнако су фрустрирајуће за старије купце кућа као и за млађе, којима можда неће требати много квадрата.
Многи старији људи препознају да степенице представљају опасност која може довести до повреда које могу променити живот. Али један, приступачан ниво кошта, каже Грахам, агент за некретнине у Аризони. У ствари, према његовом искуству, једноспратни спратови се обично продају за око 20% више него двоспратни са упоредивом квадратуром. „Заправо је премиум немати степенице“, каже он.
Још једно разматрање: Старији купци кућа морају имати на уму да би „порези на имовину могли порасти, осигурање би могло порасти и њихове потребе у погледу неге могле би порасти“, и да буду спремни за додатне трошкове, каже он.
Да ли би требало да промените курс са обрнутом хипотеком?
Неке старије особе могу размотрити сасвим другачију опцију од традиционалне хипотеке. Обратна хипотека значи да нема плаћања куће, већ, уместо тога, месечни чек од банке.
Можда звучи као одлична идеја, али то значи да ћете црпити капитал из своје куће. А постоје и друга важна упозорења.
Ваша одрасла деца могу бити опрезна, јер обрнута хипотека може смањити – или елиминисати – капитал који би иначе наследили. „Дом више неће бити генерацијско породично добро“, каже Фелтон. Али за старије особе без наследника, опција може имати смисла, каже она. „Можете користити свој дом да живите животним стилом који желите да живите до краја свог живота.“
Ипак, Фелтон упозорава да је обрнута хипотека зајам – и то компликован, са неким потенцијално скривеним замкама.
На пример, ако требате да пређете у помоћни живот или у старачки дом, то може покренути зајмодавца да захтева отплату. „То би могло значити да се дом мора продати да би се решио кредит, иако је старији још увек жив“, каже она.
Још горе је оно што се догодило Фелтоновим клијентима, мужу и његовој млађој жени. Имали су обрнуту хипотеку. „Када је преминуо, то је довело до расписивања кредита и морали смо да продамо кућу. Тако је изгубила свој дом. Добила је оно што је било у власништву, али то није било оно што је планирала.“
Да ли су заједнице само за старије особе добра опција?
Заједнице фокусиране на старије особе су још једна опција, позната у послу као „активне заједнице одраслих“. Многи су данас попут одмаралишта, каже Стивенс-Хибнер, стручњак за управљање селидбама. Око Лос Анђелеса, каже она, „постоје све ове велике, прелепе заједнице које се граде и које су… као да сте на крстарењу“. Ове заједнице обезбеђују негу и одржавање травњака, као и рекреативне центре са теретанама, базенима, теренима за пиклбалл, па чак и дућанима.
Али обично постоји цена налик на одмаралиште. У Калифорнији, „могли бисте плаћати 20.000 долара месечно да бисте живели у једној од ових заједница“, каже Фелтон. Чак и на јефтинијим тржиштима, цена би могла да стави активну заједницу одраслих ван домашаја већине старијих људи.
Да ли је плажа довољно близу вашој мрежи подршке?
Постављање вашег циља на дестинацију за пензију из снова без размишљања о томе шта ћете оставити за собом је још један потенцијални улов, каже Цлаусон, агент за некретнине из ЛА-а. „Једна је ствар живети поред плаже“, каже она, „али шта је са тим [your] заједница? Ко ће бити тамо да се брине о вама током времена?“
„Како време одмиче, бићете мање мобилни, тако да вам постаје много важније да будете близу онога што је важно“, каже она.
„Оно што је важно“ је често породица. Али Коссофф, адвокат, каже да је био сведок сценарија који ремете ту утешну причу. Видео је родитеље како се селе да би били блиски деци, само због „детета или дечјег супружника [to] нађу нови посао у другој држави“, приморавајући их да се преселе, остављајући старије родитеље саме на углавном непознатом месту.
Делимично из тог разлога, „изнајмљивање у новој држави може бити добра идеја пре куповине“, каже он.
